Sur les coteaux de la rive droite du Var, l'EPA Nice Eco Vallée porte trois projets de nouveaux quartiers d'habitat sous le forme de ZAC, en partenariat avec les communes concernées au sein du périmètre de l'OIN (la ZAC de la Baronne à La Gaude, la ZAC des Coteaux du Var à Saint-Jeannet et la Zac des Bréguières à Gattières). Des projets d'urbanisme au long cours qui nécessitent de longs cheminements réglementaires avant de pouvoir passer en phase opérationnelle.
Pour le Hameau de la Baronne à La Gaude, cette étape se profile et les premiers travaux de la ZAC (viabilisation et espaces publics, premiers logements) devraient s'engager en 2024, cinq ans après le lancement du projet. Un écoquartier répondant au référentiel Ecovallée Qualité qui va se développer sur une quinzaine d'hectares avec 45 600 m² de plancher, scindé en 41 500 m² de logements (570 unités dont 35 % de logements aidés), 1500 m² de commerces et 2500 m² d'équipements publics dont l'agrandissement d'un groupe scolaire.
En août dernier, le programme des équipements publics de la ZAC a été validé par un arrêté du préfet (l'autorisation qui ouvre le droit au maître d'ouvrage de réaliser le projet et de lancer la phase d'aménagement). « L'ultime étape est la demande d'autorisation environnementale unique pour laquelle une participation du public par voie électronique est prévue en novembre prochain » précisent les responsables de l'opération au sein de l'établissement public Nice Eco Vallée.
Les propriétaires fonciers traitent avec les promoteurs
L'enjeu de ce projet ? La transformation d'un secteur d'habitat diffus qui s'est développé sans principe directeur en une zone à l'urbanisation cohérente, pourvue d'équipements, d'espaces publics et d'infrastructures mises à niveau (le réseau viaire, la desserte en eau et en énergie, etc.). L'originalité de cette ZAC est d'être "à participation" ou à maîtrise foncière partielle ; l'aménageur laissant sur ces terrains constructibles la possibilité aux propriétaires fonciers de traiter directement avec les promoteurs en leur vendant des terrains.
Environ 80 % du foncier de l'opération entre dans ce schéma. 17 lots ont été prévus pour réaliser le programme immobilier de la ZAC et à ce jour des premières promesses de vente ont été signées et deux permis de construire déposés. Ils concernent les lots 16 et 17 avec le promoteur Sagec qui a fait appel à DP Architecture (lot 16) et à l'Atelier Allione (lot 17).
En parallèle, l'établissement public et les urbanistes de l'opération (un groupement piloté par Richez Associés associé à Pena Paysages avec les bureaux d'études Setec, Franck Boutté Consultants et Urban Water) accompagnent les propriétaires dans leurs projets, gèrent le rythme d'écoulement des lots à bâtir, veillent au respect de la cohérence des opérations par rapport au projet d'ensemble via un CPAUPE.
Intégration dans le paysage et nouveaux espaces publics
En amont, les propriétaires et les habitants ont été étroitement associés à la définition et à l'élaboration de ce projet d'aménagement dans le cadre d'une démarche "d'urbanisme négocié", un gage de d'acceptabilité de cette opération qui se développe sur un site occupé et en partie urbanisé. Pour la physionomie du futur quartier, Richez Associés et ses partenaires ont prévu de l'intégrer dans le paysage en préservant l'héritage agricole (les restanques, les vergers, etc.) et en créant du bâti de faible hauteur. Les logements seront des petits ensembles R+1 et R+2 auquel s'ajoute un attique (avec le stationnement en infrastructure), répartis dans trois secteurs qui vont structurer le site.
Une attention toute particulière a été portée au ruissellement et à la gestion des eaux pluviales sur un site exposé au débordement des vallons. Pour le protéger, sont prévus un renforcement de la transparence hydraulique et de l'écoulement gravitaire, la créations de noues, l'accroissement de la perméabilité des sols. Pour les aménagements paysagers, il y aura un espace naturel central et pour les espaces publics, deux nouvelles places au cœur du hameau et le long de la route de la Baronne avec un maillage piéton autour de l'axe central de desserte.
12 millions d'euros d'équipements publics
Au total, le programme des équipements publics représente 12 millions d'euros. Les principaux projets sont la création d'un réservoir d'eau potable et de réseaux d'adduction (3,8 millions d'euros), l'agrandissement du groupe scolaire (1,8 million d'euros), la requalification de la RM 2209 (route de Gattières) et l'aménagement de la place de la Baronne (1,3 million), la nouvelle voie de desserte (le barreau Marcellin Allo, 1,2 million d'euros), etc.
Tout ne sera pas piloté et financé par l'établissement public et dans le cadre d'une convention, la métropole Nice Côte d'Azur et la commune de la Gaude assureront la maîtrise d'ouvrage de certaines opérations avec des financements répartis entre les partenaires. Pour le réservoir d'eau potable (2000 m3), sa maîtrise d'ouvrage sera assurée par la Régie Eau d'Azur. L'idée en revanche d'exploiter, pour les besoins thermiques, une partie de l'énergie produite par les installations du MIN qui devait s'implanter à proximité n'est plus d'actualité avec la résiliation du PPP. « Le contexte actuel ne remet pas en question les travaux prévus » précise-t-on à l'EPA Nice Eco Vallée.
Pour les deux autres ZAC, elles connaissent des évolutions différentes. Pour la ZAC des Coteaux du Var à Saint-Jeannet, 2,5 hectares du périmètre sont passés en zone naturelle, suite à la découverte d'habitats d'espèces protégées. Un nouvel arrêté de création a été signé et le programme est en cours de redéfinition. Pour la ZAC des Bréguières à Gattières, créée en 2019, un coup d'arrêt lui a été donné avec le projet d'implantation d'un collège par le département dans son périmètre et s'il se confirme elle restera dans les cartons.
