« La crise du logement est là, forte et puissante. Les prix locatifs s'envolent, ceux de la construction et du foncier explosent. Nous devons nous mobiliser pour soutenir la production de logements sociaux sur notre territoire », lance Anthony Borré, vice-président de la Métropole Nice Côte d'Azur, délégué au logement et à la rénovation urbaine.
Avec une quinzaine de bailleurs sociaux, l'appui de l'Association régionale HLM Paca et Corse, la Métropole actionne le levier de la régulation des prix dans le cadre de la vente en l'état futur d'achèvement (Vefa) pour tenter d'éviter le blocage complet du système... Pris en étau entre des charges qui explosent (énergie, coût des travaux, hausse du livret A, etc.), des recettes (loyers) qui baissent et des capacités d'autofinancement qui s'effilochent, les opérateurs du logement social éprouvent les pires difficultés à équilibrer leurs opérations. Et dans le cadre des acquisitions en Vefa, un dispositif qui a pris une place considérable dans la production de logements sociaux, ils se retrouvent sous la pression des promoteurs avec des risques d'envolée des prix à cause du foncier de plus en plus rare ou de surenchère entre bailleurs. Une situation d'autant plus tendue que sur le marché immobilier azuréen, où crise de l'offre et de la demande arrivent à se conjuguer, les prix continuent d'augmenter. Une tendance inverse de ce qui est observé au plan national.
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Pas de subvention en cas de dépassement
« Si l'on répercute sur les bailleurs sociaux et la Vefa des hausses du foncier, nous ne pouvons pas suivre et nos opérations n'arrivent plus à sortir », confirme Pascal Friquet, le président de l'ARHLM Paca et Corse. La Métropole, toute nouvelle autorité organisatrice de l'habitat, l'ARHLM et ce collectif de bailleurs sociaux ont décidé ensemble d'instaurer un double garde-fou sur un territoire où la Vefa représente 67 % de la production de logements sociaux : un prix plafond à hauteur de 2 550 euros HT/m2 de surface habitable, place de stationnement incluse, et une charge foncière limitée à 300 euros HT/m2 de surface de plancher. Au-delà, « la Métropole n'apportera pas de subvention aux opérations », annonce Anthony Borré et pour les bailleurs sociaux, ils s'engagent à ne pas acheter les logements aux promoteurs privés.
Cette mesure n'est pas nouvelle et figurait déjà sur la charte de partenariat signée en 2012 entre la collectivité, les promoteurs et les organismes HLM pour réguler les prix de vente du locatif social et de l'accession maîtrisée. Une première dans la région et même au niveau national et la démarche "majoritairement respectée" (31 promoteurs, l'EPA Eco Vallée, 15 communes SRU y ont souscrit) a permis d'alimenter les flux de production sur un territoire très contraint (foncier rare et cher, constructibilité limitée par les risques naturels, etc.). Une première actualisation (2017-2022) a fait passer le prix plafond de la Vefa à 2 370 euros/m2 HT de surface habitable.
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Un dispositif propre au territoire de la Métropole Nice Côte d'Azur
Aujourd'hui, malgré le contexte très contraint, les bailleurs sociaux consentent à faire à nouveau évoluer ce prix à la hausse. « Cela va permettre de prendre en compte la progression des coûts de construction mais pas la hausse du foncier. Et ce prix ne peut s'appliquer que sur le territoire de Nice Côte d'Azur », ajoute Pascal Friquet. Ce dernier voit même cette mesure jouer un rôle contracyclique sur le marché immobilier à partir du moment où les promoteurs auront cette garantie de proposition d'achat des bailleurs sociaux dans la commercialisation de leurs opérations. Et pour les bailleurs sociaux, elle peut être une sécurisation dans l'exécution de leurs objectifs de production.
Pour Géraldine Dumas, directrice régionale Côte d'Azur d'Erilia, « l'effort consenti est proportionné à nos capacités. Mais dans le contexte actuel, il est impossible d'aller au-delà. Et les subventions des collectivités sont indispensables pour financer en complément les opérations ».
Reste que les promoteurs devront de leur côté avaliser la démarche et ce sera dans le cadre de la révision, en cours, de la charte de partenariat de 2012. « J'entends les difficultés des promoteurs et l'engagement qui vient d'être pris avec les bailleurs constitue aussi pour eux un outil », souligne Anthony Borré. Si par contre de la surenchère et de la spéculation sur le foncier est constaté sur des opérations de la part d'opérateurs, « la Métropole n'hésitera pas à préempter » met en garde le vice-président de la Métropole Nice Côte d'Azur.
