Innovation, formation, transitions... tel était le triptyque mis en vitrine par la Métropole Aix-Marseille Provence (AMP), Provence Promotion, le Grand port maritime de Marseille (GPMM) et Euroméditerranée, le 15 mars 2023, pour le deuxième jour du marché international des professionnels de l’immobilier (MIPIM) à Cannes.
Alors que les indicateurs macro-économiques laissent craindre une période de gros temps sur le marché immobilier, élus, promoteurs et investisseurs se sont attachés à combattre la morosité ambiante dans un palais des festivals loin de sonner creux. « Aix-Marseille, capitale européenne de l’innovation, sait dérouler le tapis rouge aux investisseurs », a lancé, bravache, Didier Parakian, vice-président délégué aux relations internationales d’AMP, à l’adresse d’un parterre de professionnels de la profession constructive venu découvrir les atours de la deuxième métropole du pays. Un auditoire attentif au premier rang duquel figurait Arnaud Montebourg, l’ancien ministre du redressement productif reconverti dans la culture du miel et des amandes.
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L’innovation au cœur des projets urbains
Nouveau mantra des aménageurs, « l’innovation est au cœur des projets urbains », affichait la bannière d’Euroméditerranée. Laboratoire de la ville méditerranéenne durable, Ecocité, l’opération d’intérêt national (OIN) se pose depuis plus d’une décennie comme le terreau de l’expérimentation des nouveaux modes de fabrique de la ville. Une œuvre de défrichage lauréate l’an dernier de l’Appel à manifestation d’intérêt (AMI) du Programme d’investissements d’avenir (PIA 4), "Démonstrateurs de Villes Durables".
Ce projet porté par l’EPAEM et la Métropole AMP est inscrit dans le programme "France 2030". Il bénéficie du soutien sonnant et trébuchant de la Banque des territoires : « 1 million d’euros sur trois ans pour l’appui à l’ingénierie et 10 millions sur dix ans pour le déploiement d’opérations innovantes réinventant la ville sur la ville », a précisé Alexis Rouque, directeur régional de la Banque des territoires. « Il s’agit d’étendre la dynamique régénératrice aux franges d’Euroméd’, aux quartiers de la Cabucelle et des Docks Libres, dans une démarche intégrant les enjeux de qualité de vie, de végétalisation, de respect de l’environnement, de construction et d’aménagement pour répondre aux conséquences du réchauffement climatique en Méditerranée », a déroulé Laure-Agnès Caradec, la présidente de l’EPAEM. « Tête de gondole de la capitale européenne de l’innovation », pour reprendre l’expression de Domnin Rauscher, directeur général des services de la Métropole, Euromed doit éclairer le chemin d’un territoire métropolitain qui se rêve en petite Californie du vieux continent. Une ambition résumée d’une formule marketing ciselée par Alexis Rouque : « On peut avoir 2 600 ans et avoir un temps d’avance ! ».
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The Camp crée un Fablab’ de la construction durable
Cette posture avant-gardiste, il revient aux opérateurs privés de la décliner dans la pierre et le cyber espace. Symbole de la réussite 3.0, Kevin Polizzi a décrit son projet de relance de The Camp, le campus de l’innovation niché dans la pinède aux portes de l’Arbois. Un campus qui se tourne désormais vers la sphère du BTP avec l’installation dès le mois d’avril d’un Fablab’ de la construction durable « qui devra mettre l’innovation à la portée des acteurs de la filière », selon le patron d’Unitel Group. Cette démarche d’ouverture aura pour fer de lance Devisubox, jeune pousse de la Tech marseillaise dont le groupe du fondateur de Jaguar Network a pris récemment 20 % du capital qui a mis au point des caméras permettant aux opérateurs de suivre leurs chantiers à chaque étape ("suivi timelapse" dans le jargon de la Tech).
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Modus Aedificandi veut casser les codes de l’industrie immobilière
Casser les schémas de l’industriel immobilière, c’est aussi le sillon que tente de creuser Modus Aedificandi, jeune pousse marseillaise qui a trusté les prix : lauréate du concours Med’Innovant 2018, Grand prix de l’Innovation construction durable & cadre de vie 2021, et lauréate d’Engagés pour la qualité du logement de demain en 2022. Son président fondateur Billy Guidoni a tracé les chemins de ce hors piste. Cet architecte qui a commencé sa carrière dans les grandes agences comme Herzog et de Meuron a développé une méthode opérationnelle, un site internet et un algorithme permettant la production d’immobilier collectif urbain mutualisé et personnalisé, dont sa société reste maître d’ouvrage.
Une 1ère opération à Saint-Pierre pour Modus Aedificandi
Modus Aedificandi s’apprête à lancer un premier prototypeprès de la gare de la Blancarde, dans le 5e arrondissement de Marseille. Réalisé en co-promotion avec Sogeprom, conçue par les agences d’architecture EGR et Calma, le projet baptisé "L’Idéal" a pour décor une dent creuse de ce quartier de faubourg.
« Sur la base du gabarit constructible, nous proposons une collection de volumes : une majorité de traversants, des asymétriques, des duplex, des triplex. Les acquéreurs pourront choisir leur budget, surface, leur nombre de pièces, et leurs préférences d’étages et d’orientations, et des "volumes collection" qui proposent une qualité architecturale rare dans le marché immobilier actuel : grand espaces fluides, sols naturels, grandes baies vitrées et grands espaces extérieurs. Pour chaque "volume collection", plusieurs aménagements pourront être personnalisés au sein du volume de leur choix », explique Billy Guidoni. Le tout se déploie dans un écrin de 1 500 m2 affichant le label Bâtiment durable méditerranéen (BDM) niveau "bronze", avec un nombre de logements qui s’adaptera à la demande.
Reste l’équation du coût de cette démarche : en misant sur la qualité de matériaux et de mise en œuvre, construire un projet Modus coûte aujourd’hui environ 10 % plus cher qu’un ouvrage traditionnel, un surcoût qui s’explique également par la construction en ossature, prévoyant l’évolutivité des modules, plus de réseaux, des planchers amovibles...
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Une foncière coopérative en gestation
Mais à terme, la jeune pousse marseillaise ambitionne d’assumer elle-même en direct la maitrise d’ouvrage de ses opérations. « Via notre approche de montage, nous pouvons mettre en relation directe des personnes sur nos projets, en les réalisant spécifiquement pour la demande, en réalisant directement l’immobilier pour elles. De cette manière, on pourra réduire les coûts d’opération de 10 % à 15 % par rapport à une opération de promotion immobilière traditionnelle. Ce nouveau mode opératoire permet notamment d’économiser la marge et les honoraires de commercialisation», avance Billy Guidoni.
Après son prototype marseillais, Modus Aedficandi s’apprête à mettre sur pied un véhicule qui assurera le portage des opérations. « On compte créer une foncière sous le statut de coopérative qui associera les futurs acquéreurs des projets. » Mais aussi d’autres partenaires publics et privés...
