La Soleam (Société locale d’équipement et d’aménagement de l’aire métropolitaine) vient de confier au groupement piloté par la société d’ingénierie Suez Consulting-Safege (Aix) et l’architecte-urbaniste Marc Petit (Marseille) une mission d'études et d'assistance pour la modification du dossier de création/réalisation de la Zac des Hauts de Sainte-Marthe.
Les concepteurs vont devoir remettre sur le métier l’ultime phase de cette opération d’urbanisme engagée à la fin de l’année 2004 par la Ville de Marseille et Marseille Aménagement, la sœur aînée de la Soleam. A l’époque, il s’agissait de développer un (éco)quartier résidentiel sur les grandes réserves foncières mêlant espaces bastidaires et parcelles maraîchères (150 hectares) nichées au pied du massif de l’Etoile, sur les hauteurs de Sainte-Marthe (14e).
Selon le programme global de construction du dossier de réalisation de la Zac approuvé en 2006, cette nouvelle pièce périurbaine devait accueillir 325 700 m2 de bâtis mixant quelque 3 000 logements, bureaux, commerces et équipements. Le tout enserré au milieu de 22,4 hectares d’espaces verts publics (cf. encadré).
L’école primaire Sainte-Marthe Audisio pour laquelle la Soleam a aménagé les abords. (Crédit : Soleam)
Un "agri-parc"
Dix ans plus tard, les discussions engagées autour du projet d’aménagement et de développement durable (PADD) du plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi) du territoire Marseille-Provence (18 communes) ont rebattu les cartes. S’appuyant sur le diagnostic agricole réalisé en 2016 dans le cadre de l’élaboration du PLUi, le PADD repère les secteurs de Sainte-Marthe et Besson Giraudy « afin d’y protéger les usages agricoles actuels et préserver des espaces à potentiels agronomiques élevés ». En ligne de mire : la création d’un vaste parc agricole de 300 hectares englobant 40 hectares de terres arables inscrites au beau milieu du périmètre de la Zac. Le PADD restaure également les espaces qui présentent une valeur paysagère et écologique, notamment les corridors de liaison avec les grands massifs. Le PLUi voté en décembre 2019 inscrit un nouveau zonage AU fermé assorti d’une trame verte et bleue nécessitant la réalisation d’études environnementales et d’une orientation d’aménagement et de programmation (OAP) de composition urbaine.
Ce changement de stratégie se traduit par la suppression de tous les ilots d’aménagement du secteur Nord (70 hectares) et du barreau routier U4d. Cet espace peu urbanisé conservera sa vocation environnementale. Un statu quo propice au développement d’une agriculture périurbaine.
De son côté, le 15 octobre 2020, la Métropole Aix-Marseille Provence approuve la création du parc agricole "des Piémonts de l’Etoile", une coulée verte qui couvre près de la moitié du périmètre de la Zac. Dans la foulée, plusieurs terrains (9 hectares au total), propriétés de la Soleam qui a repris la concession de Marseille Aménagement, sont mis à disposition d’exploitants agricoles via des baux ruraux.
Périmètre réduit
Cette révision du plan guide de la Zac s’accompagne donc d’une réduction de son périmètre. Une cure de minceur qui nécessite une modification des documents cadres de l’opération à savoir les dossiers de création et de réalisation de la Zac. Ce reset administratif sera justement l’objet de la mission triennale confiée au groupement Suez Consulting-Safege/Marc Petit. Outre son travail d’assistant à maîtrise d’ouvrage (AMO), le bureau d’études et l’architecte devront prendre en charge une kyrielle d’études inhérentes aux procédures : les études préalables à la compensation agricole, l’étude relative à l'économie circulaire, la mise au point du dossier qui sera présenté au Conseil national de protection de la nature (CNPN), la rédaction du cahier des prescriptions urbanistiques, architecturales, paysagères et environnementales (CPUAPE), les études de trafics/déplacements et enfin les études liées aux nuisances sonores, à la qualité de l’air et à la santé publique.
Cette nouvelle phase d’études va évidemment ralentir l’avancée de cette opération qui fêtera l’an prochain son vingtième anniversaire. Une donnée qui a conduit la métropole AMP, qui a repris la main sur l’aménagement, à proroger de cinq ans la concession de la Soleam. Celle-ci a vu son échéance repoussée au 2 octobre 2030.
Une Zac qui soufflera ses 20 bougies en 2024
En 2000, le plan d’occupation des sols (POS) marseillais, ancêtre du PLU, ouvre à l'urbanisation les grands secteurs situés au nord du noyau villageois de Sainte-Marthe. A l’époque, la municipalité de Jean-Claude Gaudin décide de procéder selon deux méthodes différentes. Fin 2004, le secteur Est est intégré dans une Zac de 149 hectares : les Hauts de Sainte-Marthe, un périmètre allant du Canal de Marseille au boulevard Anatole de la Forge, entre les quartiers du Merlan et de Bessons-Giraudy.
Tout le secteur Ouest, 100 hectares, devait quant à lui faire l'objet d'une "gestion par permis", c'est-à-dire d'une tentative de négociation de l'urbanisme en dialogue direct avec les opérateurs : c'est le secteur Bessons-Giraudy. Un échantillon représentatif d’un urbanisme au fil de l’eau.
En 2015, la direction générale de l'urbanisme et de l'habitat (DGUH) de la ville dresse un constat plus que mitigé sur sa capacité à faire usage d'un mode opératoire négocié dans le secteur Bessons-Giraudy : « La volonté initiale d'urbanisme négocié a donné naissance à une juxtaposition de construction qui malgré la qualité des programmes et leur diversité donne l'impression d'un espace périurbain non maîtrisé ».
Côté urbanisme public, le projet suit son cours. Le 2 octobre 2006, deux ans après avoir été portée sur les fonts baptismaux par la ville, la Zac entre en phase opérationnelle avec l’attribution de la concession d’aménagement à la Sem Marseille Aménagement. Un mandat que la Sem transférera à sa petite sœur la Soleam fin 2013.
Objectif 3 000 logements
Au mitan des années 2000, l’urbanisation de cette vaste réserve foncière située au pied du massif de l’Etoile, aux confins des quartiers nord, représente un des principaux leviers de la politique de l’habitat de la municipalité. Le projet prévoit en effet la création d’un nouveau quartier résidentiel d’environ 3 000 logements collectifs (en R+7 maximum) et pavillonnaires (283 000 de surface de plancher), dont 25 % d’HLM et 25 % de logements à prix maîtrisés. Le reste du programme doit comprendre 23 700 m2 de bureaux et de commerces et 19 000 m2 d’équipements publics (trois groupes scolaires, une crèche, une médiathèque, des équipements sportifs…). L’ensemble de cette vaste pièce périurbaine devait s’organiser en plusieurs pôles de centralité entourés de deux grands parcs publics (22,4 hectares au total).
L’aménagement de cette zone vallonnée implique par ailleurs la création de plusieurs bassins de rétention (72 000 m2 au total), ainsi que la réalisation de deux nouvelles voies de desserte transversales et l’élargissement de la RD4d qui borde le périmètre de la Zac au nord.
1 551 logements réalisés
Il y a quinze ans, ce schéma de principe reprenait les grands axes d’un diagnostic urbain et paysager dressé en 2002 par l’urbaniste marseillais Alain Amédéo. Cet état des lieux recommandait notamment la création d’un parc public sur le terrain municipal d’une ancienne propriété désaffectée (la propriété Montgolfier) et la réalisation d’une coupure verte à l’Est du périmètre. L’étude définissait également un code opérationnel à l’attention des promoteurs (principes d’accès, systèmes hydrauliques à préserver, types de clôtures…).
Deux décennies plus tard, le programme d’urbanisme s’est développé au rythme intermittent des cycles immobiliers : fin 2021, la Zac est au milieu du gué avec 1 551 logements autorisés sur son périmètre, majoritairement (1 236) dans le cœur de quartier Mirabilis (953 logements construits) et le long de l’avenue du Merlan (315).
