Marseille : Nexity réalise un morceau de ville nature à Sainte-Anne

De la nature en ville... de grandes hauteurs sous plafond... de la lumière naturelle qui irradie l’ensemble du bâti... des espaces extérieurs à tous les étages... des cheminements entièrement dédiés aux modes doux... des logements à la place des bureaux... Une nouvelle version d’une charte de la construction durable ? Non. Bienvenue dans Art’Chipel, la nouvelle pièce urbaine que Nexity fait pousser sur une friche tertiaire dans les quartiers sud de Marseille.

Rue Callelongue (8^e), entre le commissariat de Sainte-Anne et les terrains de sport du SMUC (Stade marseillais université club), la MGEN avait installé ses bureaux au mitan des années 70. Au milieu d’un écrin de verdure, la mutuelle avait érigé des locaux vintage très dans l’air du temps énergivore, de cette période où les DS buvaient 10 litres sans que leur champignon soit enfoncé. Un demi-siècle plus tard, la compagnie d’assurance a choisi de céder le site pour déménager dans des locaux plus modernes au cœur d’Euroméditerranée. « La MGEN avait lancé un appel à projet après une étude de préfiguration réalisée par l’agence d’urbanisme de l’agglomération marseillaise (Agam). Nous avons été désignés lauréats en 2017», rembobine Stéphanie Pousseur, directrice montage et développement grands projets Paca de Nexity.

Art'Chipel, densifier sans étouffer

Sur cette friche d’environ 2,2 hectares qui abritait les bureaux nichés au milieu d’une mini forêt (1,1 ha), Nexity et sa filiale Apollonia développent un ensemble résidentiel de 344 logements (22 600 m² de surface de plancher) réparti en six îlots (R+4 à R+7). « On est quasiment sur un COS [Coefficient d’occupation du sol, NDLR] de 1, avec une surface construite équivalente à celle de la parcelle », explique Florian Bletio, directeur de programme chez Nexity. La densité est donc au rendez-vous. Mais pas l’impression d’étouffement qui l’accompagne trop souvent.

Le plan masse conçu par Manal Rachdi, de l’agence OXO Architectes détonne par rapport à l’ordinaire de la production de l’industrie immobilière. Pas d’organisation en peigne ou en raquette. Mais une demi-douzaine de vaisseaux ondulant dispatchés entre les cinq espaces boisés. Ces poches de verdure sont reliées entre elles par des cheminements piétons végétalisés, la voiture ayant été reléguée dans le sous-sol des immeubles. Ces parkings dotés d’un double accès depuis l’extérieur sont donc entièrement cachés. « On a voulu faire cohabiter des plots de bâtiments très épais avec des hauteurs différentes afin de dégager des vues sur les plages du Prado et le parc Borély, voisins du site », précise Stéphanie Pousseur.

Courbes à tous les étages

Le corps du bâti se dissimule derrière des terrasses courbes rythmées par des brise-soleils ajourés à double face : bois pour l’intérieur et alu pour l’extérieur. Cette transparence donne un sentiment de légèreté en phase avec la végétation omniprésente qui mêle chênes et cèdres trentenaires.

Fil vert du projet, l’architecte a prolongé ce lien avec la nature dans le bâti à travers une myriade d’atriums à ciel ouvert qui permettent à la lumière d’irriguer les coursives qui desservent les logements. « Dans chaque atrium, on a installé de grandes jardinières avec des fosses où sont plantés des arbres à haute tige », ajoute Florian Bletio. Ce dialogue entre le végétal, les éléments et le béton blanc renforce le caractère bio-climatique de l’ensemble. « Chaque appartement est doté d’une terrasse extérieure. Aux étages intermédiaires, de vastes terrasses partagées sont offertes aux résidents. Enfin, deux bâtiments disposent d’une piscine sur le toit avec vue sur mer », déroule Stéphanie Pousseur.

Lien privé / commun

Cette capillarité dedans-dehors est revendiquée par l’architecte. « Nous souhaitions créer un lien entre le privé et le commun, créer des espaces d’intimité et des lieux qui favorisent l’échange et le partage dans un cadre de vie exceptionnel », explique Manal Rachdi. Elle s’exprime également dans les logements avec des duplex offrant une grande hauteur sous plafond. Un volume renforcé par la présence de grandes baies vitrées qui laissent entrer la lumière et ouvre la vue sur la nature environnante. Dans les étages élevés, le panorama s’exacerbe avec des vues sur la mer et/ou quelques monuments de la ville : le stade vélodrome, la cité radieuse, la Bonne Mère...

Deux bâtiments livrés, trois autres attendus d’ici cet automne

Trente mois après le premier coup de pioche, ce micro-quartier prend vie. Fin 2022, le promoteur a remis aux habitants les clefs des deux premiers bâtiments du programme. Ces pionniers doivent composer encore quelques mois avec le chantier qui entre dans sa dernière ligne droite. Trois autres lots seront livrés au printemps prochain, avant l’ultime dont la mise en service est attendue pour l’été 2024.

• Les deux premiers lots livrés au dernier trimestre 2022 regroupent respectivement 69 et 65 logements. Les 65 appartements du bâtiment 2 ont été commercialisés en direct par Nexity au prix moyen de 6 116 euros/mètre carré (parking inclus) auprès d’une clientèle mêlant investisseurs (44 %) et acquéreurs en quête d’une nouvelle résidence principale (48 %), le solde (8 %) étant de la résidence secondaire.
  
  
• Une partie de l’offre du bâtiment 4 (25 logements) a été cédée en bloc à CDC Habitat qui propose du logement locatif intermédiaire (LLI). Le reste de l’offre (44 logements) a été vendue à la découpe par Nexity au même prix que le bâtiment 2 auprès d’une majorité d’investisseurs (67 %).
  
  
• Les bâtiments 5 et 6 qui seront livrés au mois de juin comprennent respectivement 31 et 29 lots. Les 31 appartements du n°5 ont été cédés en bloc à CDC Habitat pour du LLI. Les 29 logements du n° 6 ont été vendus en état futur d’achèvement à CDC Habitat et à Perl pour de l’usufruit locatif social (USL).
  
  
• Le bâtiment 3 sera mis en service à l’automne 2023. Ses 75 logements sont vendus en direct par Nexity au prix moyen de 6 405 euros/mètre carré (parking inclus). A six mois de la livraison, dix lots restent à la vente.
  
  
• Le dernier bâtiment (75 lots) attendu pour l’automne 2024 a été acquis en bloc par Primonial. Outre les logements qui seront proposés à la location, cet écrin accueillera le pavillon d’accueil de la résidence qui proposera une conciergerie, des boîtes aux lettres connectées et salle commune partagée destinées à des activités collectives : yoga, coiffure, massage, anniversaires...