L’entreprise sociale pour l’habitat (Esh) Logirem (groupe Habitat en Région) poursuit son patient travail de régénération urbaine dans la dentelle du centre ville de Marseille. L’Esh phocéenne vient de lancer un marché de conception-réalisation pour une opération de chirurgie lourde sur l’ensemble "Le Californie", un îlot résidentiel parallèle à ceux bordant le boulevard Longchamp, délimité à l’ouest par la rue d’Isoard, au sud par la rue Jean de Bernardy et au nord par la rue du Commandant Mages (1er).
Le projet en gestation depuis plusieurs mois mixera démolition-reconstruction et restructuration. Une grande partie du bâti existant subira une cure de jouvence visant la création d’une quarantaine de logements sociaux (du T1 au T4) quand le reste du tissu sera rasé pour permettre la réalisation d’environ 26 logements neufs (T1 au T4) avec commerces en pied d’immeuble. L’Esh phocéenne envisage de développer une partie de cette offre nouvelle en surélévation.
Contraintes patrimoniales
Les opérateurs devront tenir compte d’une myriades de contraintes patrimoniales et environnementales : l’îlot s’inscrit dans un tissu urbain du milieu du XIXe siècle, correspondant à une période de l’extension du centre-ville avec notamment la construction des boulevards, de la gare Saint-Charles et du palais Longchamp. Il est situé au sein du site patrimonial remarquable (SPR) de Marseille (ex "Aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine" - AVAP) dans le rayon de protection des abords du palais Longchamp, écrin classé monument historique et à ce titre dans le zonage Uap* du plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi). A cette aune, les interventions seront soumises à l’avis conforme de l’architecte des bâtiments de France (ABF).
Autre contrainte : la rue d’Isoard est située en zone inondable.
Logirem souhaite déployer une démarche environnementale exemplaire attestée par les certifications "Bâtiment durable méditerranéen" (BDM) niveau "argent", "Promotelec Habitat Neuf" et "Promotelec Rénovation Responsable"**. 10 % des appartements devront en outre répondre au cahier des charges de l’associationHanditoit. Montant estimé du devis : environ 8 millions d’euros.
3 000 m2 de SP
Le programme devrait se développer a minima sur quelque 3 000 mètres carrés de surfaces de plancher avec un enjeu clef : la création d’espaces extérieurs. Une exigence qui impliquera la création de balcons/terrasses ajoutées contre les façades des immeubles préservés du cœur d’îlot et de terrasses ouvertes sur tous les étages dans le bâti neuf, une division de volume rappelant la respiration à la "faille" qui existait entre les bâtiments qui seront démolis.
Au delà de ces espaces extérieurs privatifs, cette chirurgie lourde permettra d’oxygéner le site, en reconstituant un cœur d'îlot végétalisé propre à lutter contre l'îlot de chaleur urbain.
Enjeux multiples
Dans l'absolu, les propositions de projet devront poursuivre les enjeux suivants :
- conserver la lisibilité du parcellaire en plan et en élévation,
- restaurer les immeubles anciens en préservant les structures,
- restituer les dispositions anciennes en façades si possible et nécessaire (réouverture de baies murées par exemple),
- respecter les trames de façades et proportions de baies lors de la création de nouvelles fenêtres,
- retrouver une cohérence d'ensemble dans le traitement des rez-de-chaussée pour la plupart remaniés, et déterminer leur nature et fonction dans le cadre du projet : locaux, commerces, logements...
- envisager les opportunités et possibilité de surélévation, de démolition ponctuelle et reconstruction dans une vision d'ensemble de la résidence,
- retrouver une cohérence des menuiseries en restituant des modèles en bois qualitatifs se rapprochant dans l'esprit de ceux d'origine,
- améliorer les performances thermiques générales,
- assainir l’intérieur des immeubles et améliorer l'habitabilité,
- améliorer la qualité spatiale des appartements avec les critères actuels,
- optimiser les circulations verticales et horizontales,
- augmenter les espaces habitables des appartements dans la mesure du possible et proposer un ratio de types conforme aux attentes du maître d'ouvrage,
- valoriser et créer dans la mesure du possible des espaces extérieures,
- optimiser l'accessibilité verticale et améliorer dans la mesure du possible l'accessibilité PMR tout en restant dans la réglementation.
Travaux en 2026
L’appel à candidatures est en cours jusqu’au 26 octobre. A son issue trois équipes réunissant concepteurs et entreprises seront admises à concourir en vue de la signature d’un marché de travaux en juillet 2024 et d’un lancement du chantier au début 2026 (pour une durée de 2 ans).
* Une zone Uap est une zone dédiée à la préservation et valorisation du tissu historique et patrimonial du centre-ville.
** Promotelec habitat neuf => référentiel RE2020 (niveau de performance énergétique et environnemental RE2025), option "bâtiment carbone responsable et économie circulaire (réemploi)" et label "bâtiment biosourcé", "Promotelec Rénovation Responsable" => niveau de performance « Carbone Responsable Seuil ≤ 2030 » et l’option « SNBC compatible ».
