Cent-cinquante-sept : c’est le nombre de demandes inscrites par la Ville de Marseille dans la troisième modification du Plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi) de feu le territoire Marseille-Provence (18 communes). Cette nouvelle salve d’amendements portée par Mathilde Chaboche, l’adjointe à l’urbanisme et au développement harmonieux de la ville, agrège simples corrections techniques et/ou réglementaires, création de nouveaux pôles urbains et décisions plus politiques comme l’abaissement du seuil de logements sociaux dans les opérations immobilières.
Marseille-Provence : le PLUi arrête sa saison 2 et lance la 3ème
Contrairement aux deux premières modifications du document, marquées par des échanges aigres-doux entre la Ville et la Métropole Aix-Marseille Provence, la coopération entre les deux institutions se déroule cette fois dans un climat plus consensuel. « Les échanges sont extrêmement féconds avec les services de la Métropole. Et la collaboration avec Laure-Agnès Caradec [la présidente de l’Agam qui pilote le dossier PLUi au sein d’AMP, NDLR] très constructive », souffle Mathilde Chaboche. En charge de l’urbanisme sous la municipalité Gaudin, la présidente de l’Agence d’urbanisme de l’agglomération marseillaise (Agam) est en effet celle qui a porté sur les fonts baptismaux le PLUi fin 2019. Un document qui n’est plus en ligne avec l’objectif de production de 4 500 logements que la municipalité souhaite graver dans le marbre du futur Programme local de l’habitat métropolitain (PLH) : « Le PLUi doit décliner l’atterrissage de cet objectif dans l’espace », explique l’adjointe à l’urbanisme.
Entre hyper construction et décroissance
Cette exigence est scrutée à la loupe par les acteurs de l’immobilier qui râlent depuis des mois contre le malthusianisme supposé de la ville en matière d’autorisation d’urbanisme. « Il faut trouver un compromis entre l’impératif de justice sociale qui consiste à donner un toit à tout le monde et le nécessaire respect de l’environnement... », dessine l’élue. Une voie médiane qui ressemble pour beaucoup au mariage de la carpe et du lapin. « Entre hyper construction et décroissance, il existe un chemin », défend Mathilde Chaboche.
Ce chemin pas clairement identifié sur le GPS des aménageurs, l’élue en esquisse le tracé :
« Il faut relancer l’aménagement public en lien avec l’extension du réseau de transports en commun, notamment le tramway qui va s’étirer vers le nord en traversant des zones en pleine déprise propices au développement d’opérations de densification urbaine. »
L’autre voie passe par le centre-ville : « Une étude est lancée pour identifier le potentiel d’intensification urbaine dans le centre », indique-t-elle. Une vision panoramique à même de sortir de l’urbanisme d’opportunité qui a longtemps tenu lieu de stratégie...
Recyclage plutôt que tabula rasa
Par intensité, comprendre densité... mais pas que. « Entre dents creuses et ilots en déshérence, il y a beaucoup de vacance dans le centre. » Autant de micro périmètres qui présentent autant d’opportunités pour (re)construire de l’habitat aux normes de confort contemporaines en phase avec les enjeux de transition écologique. « Il faut arrêter de travailler en silo en pensant simplement habitat. Le logement n’a d’intérêt que si la ville est vivable », énonce l’élue.
Dans cette équation complexe qui compose avec le déjà-là, la tabula rasa ne saurait être la solution miracle. « Marseille possède un patrimoine industriel qui témoigne de son histoire ouvrière, des monuments, des statuaires,... un tissu parfois oublié qui mérite d’être valorisé à travers des programmes de renouvellement urbain. »
Fin de l’obligation de créer des places de parking dans l’hyper centre
Faire du recyclage urbain en composant avec des règles de préservation d’un cœur de ville inscrit en site patrimonial remarquable (SPR)... la méthode est en ligne avec le zéro artificialisation nette (ZAN) promu par la loi Climat et résilience. Encore faut-il que le projet reste dans une épure économique viable. L’adjointe balaie l’argument, renvoyant les réfractaires au statut « de vendeurs de minitel emportés par la vague internet ».
Pour alléger la facture, la Ville propose de supprimer l'obligation de création de places de parking dans le centre, « caillou dans la chaussure des projets de réhabilitation ». Quant aux bilans d’opération des promoteurs, pas de panique : « Ils n’ont qu’à réduire leurs marges plus imposantes à Marseille que dans la plupart des villes de l’Hexagone... »
Surélever le bâti à Marseille
Pour produire 4 500 logements par an, le colmatage des dents creuses ne sera pas suffisant. Pour l’élue marseillaise, la solution se situe en hauteur : «La surélévation du bâti représente un énorme gisement constructible dans la ville. » Un gisement qui impliquera toutefois de résoudre la fragilité structurelle d’un tissu bâti érigé au XIXe siècle sans fondations profondes.
Cinq ZAU reclassées en zones naturelles ou agricoles
Dans son cahier de doléances urbanistiques, la Ville entend également s’attaquer à l’épineuse question du sort des zones à urbaniser (les "ZAU"). Dix-sept zones stratégiques dont la loi Climat et résilience impose de régler la destination avant la fin 2025 (au-delà, leur ouverture l’urbanisation impliquera une révision du PLUi). « Cinq d'entre elles seront rebasculées en zonage naturel ou agricole. Pour les douze autres, nous lançons des études urbaines plus précises pour examiner la redéfinition des franges. »
Les secteurs que la ville souhaite basculer en espaces naturels ou agricoles sont situés à la Treille, aux Camoins, à la Valentine (11e), à Bessons-Giraudy (14e), et autour de la Betheline et des Paranques à Château Gombert (13e), tandis que d’autres quartiers comme les Caillols ou le secteur Michelet-Cité radieuse pourraient absorber plus de densité.
