331 295 : c’est le nombre de logements sociaux dans la région Provence-Alpes-Côte d’Azur au 1er janvier 2022, selon les chiffres de la direction régionale de l’environnement, de l’aménagement et du logement (Dreal) publiés en ce début d’année 2023. Sur un an, le parc HLM régional a progressé de 1,7 %, soit une hausse légèrement plus importante qu’au niveau national (1,1 %). Sur cinq ans, le parc locatif social régional a progressé davantage que l’ensemble des résidences principales : + 10,6 % contre + 5,5 %.
Malgré ce coup de collier donné à la production sur la période récente, le parc social de Paca reste l’un des plus maigrichons de l’Hexagone : il ne représente que 14,2 % des résidences principales contre 17,4 % au niveau national.
Sébastien Forest nouveau directeur régional de la Dreal Paca
Sans surprise, les logements collectifs constituent la majorité du parc social (90,9 %). La part des logements individuels (7,2 %) est deux fois moins élevée qu’au niveau national (15,4 %). « En réponse à la forte demande sur les petites typologies, la part de petits logements (T2 essentiellement) est en forte hausse depuis cinq ans au détriment des grands logements (T4 et plus) », observe la Dreal.
6 215 HLM livrées en 2021 mais 1 297 supprimées
Le déficit ne devrait pas se réduire à court terme car la production ne parvient pas à retrouver les niveaux du milieu des années 2010 (pic au delà de 10 000 agréments). Avec 8 354 agréments* en 2022, la production de logements sociaux a accusé une nouvelle baisse de 5,5 % par rapport à l’année précédente. Alors que les agréments plafonnent, le nombre de logements sociaux effectivement mis en service entre le 1er janvier 2021 et le 1er janvier 2022 a été encore moins élevé : en douze mois, 6 215 HLM ont été livrées, loin des 7 000 logements enregistrés en moyenne au cours des années 2017, 2018 et 2019.
Paca : la production HLM régionale plombée par Aix-Marseille
Parmi ces mises en services, 93,8 % sont des logements neufs, construits en propre par les organismes (32,1 %) ou acquis en vente en l’état futur d’achèvement (61,7 %).
Les logements PLAI (prêt locatif aidé d’intégration), destinés aux ménages les plus modestes, représentent 26,2 % des logements locatifs sociaux mis en service en 2021 (contre 25,2 % dans tout le pays). Les PLUS (prêt locatif à usage social), les HLM "standards", ont pour leur part représenté plus de la moitié de la production (52 %) en 2021.
De cette production neuve d’HLM, il faut défalquer les cessions ou démolitions de patrimoine : en 2021, 581 logements sociaux ont été rasés quand 716 ont été vendus. In fine, le parc locatif social régional n’a gagné que 4 918 logements en 2021. Pas de quoi apaiser les tensions du marché immobilier...
Des loyers plus élevés que dans le reste du pays
Le loyer moyen d’une HLM de Paca s’élève à 6,1 €/m2 en 2022, ce qui situe la région au deuxième rang des régions les plus chères de l'Hexagone. En France métropolitaine, le loyer moyen d’une HLM s’affiche à 6,0 €/m2.
Dans le parc récent (mis en service depuis cinq ans ou moins), le loyer moyen est plus onéreux : il s’établit à 7,0 €/m2 dans la région contre 7,1 €/m2 en France métropolitaine. Le montant de la quittance est par ailleurs conditionné par le mode de financement initial. Il s’affiche à 5,9 €/m2 pour les logements financés par un PLAI et 8,7 €/m2 pour ceux financés par un PLS (prêt locatif social), les logements sociaux "haut de gamme" aux loyers les plus élevés, des niveaux parfois proches de ceux du parc locatif libre dans les zones dont le marché n’est pas hypertendu.
Une mobilité au plus bas en Paca
Conséquence de cette pression : le taux de vacance du parc HLM régional reste bas : avec 7 736 logements inoccupés, il est de 2,5 % en Paca contre 2,7 % en France métropolitaine. Et la vacance de plus de trois mois, dite "vacance structurelle" est de 1,3 %, contre 1,5 % au niveau national. La rareté de l’offre sociale se traduit également par un faible turn-over : en 2021, 6,8 % des logements sociaux de Paca ont changé de locataire, contre 8,6 % dans l’Hexagone. Et ce phénomène est plus marqué dans les territoires métropolitains : le taux de mobilité dépassent les 10 % dans les départements alpins, quand il n’est respectivement que de 5,6 % et 6,3 % dans les Alpes-Maritimes et les Bouches-du-Rhône.
Un parc plus récent et moins énergivore
Dernière note positive cette fois : le parc HLM de Paca est plus récent qu’au niveau national. Une jeunesse qui lui permet d’être globalement moins énergivore (1,9 % des logements sociaux disposant d’un diagnostic de performance énergétique (DPE) sont classés en F et G, contre 3,7 % au niveau national). A l’autre bout du spectre, les logements classés A et B, peu énergivores, représentent 29 % du parc (contre 16,1 % à l’échelle nationale). « Cela s’explique par l’effort déployé ces dernières années pour créer des logements neufs avec de meilleures performances énergétiques, et par les actions menées en matière de rénovation énergétique du patrimoine », précise la Dreal.
* Un "agrément" signifie que le projet déposé par l’organisme HLM bénéficie d’un financement mais pas qu’il a obtenu son permis de construire. D’ordinaire, 10 à 15 % des agréments ne se concrétisent pas dans la pierre.
