Les hôtels particuliers du quartier Mazarin ont longtemps faussé la perception de l’urbanité du centre historique d’Aix. Au début des années 90, le cœur médiéval de la cité du roi René souffrait pourtant des mêmes maux que ses homologues érigés au temps des cathédrales. Vacance du logement, patrimoine en déshérence, insalubrité... Quasiment tous les symptômes de la dévitalisation étaient à l’œuvre. Seul l’appareil commercial résistait, ancré par la sociologie de la ville (30 000 étudiants) et la rareté des zones commerciales périphériques.
Le péril rôde aussi dans Aix
Les arrêtés de péril défraient régulièrement la chronique aixoise. Au moment du drame de la rue d'Aubagne à Marseille, la ville d’Aix avait indiqué qu'une centaine de dossiers étaient traités chaque année dans la commune mais que le déclenchement de la procédure de péril était « très rare ». En dix ans, la direction municipale des études juridiques et du contentieux a été saisie à dix reprises.
Marseille : la vieille dame (de l'habitat) indigne
Mais rares ne signifie pas que le danger n’existe pas. En janvier 2019, la municipalité avait dû évacuer dans l’urgence plusieurs immeubles du haut du cours Sextius qui menaçaient de s'effondrer. Une soixantaine de personnes avaient dû être relogées en attendant la réalisation de travaux de confortement provisoires par les propriétaires. Trente mois plus tard, si les résidents ont pu réintégrer leurs logements, l’accès à cette partie du cours Sextius qui jouxte l’ancien établissement thermal reste interdit aux véhicules, les experts craignant que les vibrations occasionnées par la circulation ne fragilise les fondations de l’îlot.
En décembre 2020, l’affaissement d’un plancher d’un immeuble en travaux de la rue Granet avait conduit la mairie à prendre un nouvel arrêté de péril imminent. Une mesure d’urgence qui avait imposé encore une fois le relogement en urgence d’une soixantaine de résidents. Après la réalisation de travaux de confortement, les habitants avaient rapidement pu réintégrer leurs logements.
25 ans de traitement
Ces incidents interviennent alors que la collectivité n’est pas restée les deux pieds dans le même sabot en matière de lutte contre l’habitat insalubre. Au mitan des années 90, alors que l’opération Sextius-Mirabeau vient de démarrer sur une vingtaine d’hectares de parcelles en friche qui jouxtent le centre ancien, la municipalité engage une cure de jouvence. Un lifting d’ampleur qui mobilise l’arsenal des outils de la restauration immobilière. En 1996, la ville confie à la Semepa la concession de « revitalisation » de son cœur historique. La municipalité Picheral assortit cette stratégie d’un geste politique fort : le choix de maintenir le pôle judiciaire sur son site actuel, au cœur du centre historique. Une décision qui se concrétise par la restructuration de l’ancienne prison en annexe de la cour d’appel (le palais Monclar).
Le périmètre de la concession épouse celui du secteur sauvegardé (69 ha). Depuis le 27 juin 2012, ce périmètre est inscrit dans le plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV), dispositif qui vise à préserver et à mettre en valeur le patrimoine bâti tout en assurant la mixité des fonctions urbaines. Ce PSMV correspond à l’intégralité de la ville du XVIIème siècle et accueille près de 14 000 habitants (10% de la population aixoise).
4 800 logements réhabilités
La Semepa mobilise plusieurs outils : un périmètre de restauration immobilière (PRI) permettant dans le cadre de la loi Malraux de faire bénéficier les investisseurs privés d´avantages fiscaux sur leurs travaux. Pour accompagner la dynamique, la ville met en place une carotte : un fonds d´aide à la réhabilitation (FAR), subvention aux propriétaires qui engagent des travaux de rénovation de leurs biens immobiliers.
Ces derniers ont également droit à des aides publiques* grâce aux opérations programmées d´amélioration de l´habitat (OPAH).
Six OPAH se sont succédées de 1992 à 2016. En un quart de siècle, quelque 4 800 logements ont été réhabilités et 1 300 remis aux normes de confort. Ces travaux ont représenté près de 60 millions d’euros d’investissement (dont 20% de subventions publiques).
Dans le sillage des OPAH, en 2002, la ville a déployé, au travers de la concession d’aménagement de la Semepa, différents modes d’intervention complémentaires de lutte contre la vacance via les déclarations d’intention d’aliéner** (500 à 800 DIA par an en acquisitions amiables ou par voie de préemption). Un action foncière qui a permis de remettre sur le marché un parc de logements à loyers maîtrisés dans le diffus et la restructuration d’îlots du centre historique pour permettre une évolution de la typologie résidentielle des immeubles (avec une mixité accession, locatif libre et social).
Concertation pour une ORI
Avec le concours de la métropole Aix-Marseille-Provence (AMP), la ville d’Aix s’apprête à dégainer un instrument plus radical. Ce nouvel outil dont le nom de code est « ORI » enrichit la forêt d’acronymes de l’arsenal régénérateur. Son décryptage est plus explicite : ORI = opération de restauration immobilière. L’ORI est une procédure encadrée par le Code de l’urbanisme (article L.313-4) qui consiste « en des travaux de remise en état, de modernisation ou de démolition ayant pour objet ou pour effet la transformation des conditions d’habitabilité d’un immeuble ou d’un ensemble d’immeubles ». En clair, il s’agit d’obtenir des propriétaires privés d’immeubles décatis qu’ils réalisent les travaux nécessaires à une réhabilitation globale et pérenne de leurs actifs immobiliers, sous la contrainte d’une éventuelle expropriation en cas de refus de réaliser ces travaux. L’ORI étant engagée à l’initiative de la collectivité, les travaux de restauration sont déclarés d’utilité publique (DUP) puis notifiés individuellement aux propriétaires qui doivent les exécuter dans un délai fixé, sous peine sinon d’expropriation. Les travaux doivent aboutir à la restauration complète des immeubles par les propriétaires qui, lorsqu’ils s’engagent à respecter certaines conditions, peuvent bénéficier de subventions et d’un régime fiscal avantageux.
La mise en place d’une ORI est strictement encadrée. Elle doit être précédée d’une phase de concertation publique. Une étape préalable dont la métropole AMP a donné le coup d’envoi le 7 juillet. Jusqu’au 4 août prochain, les habitants pourront découvrir les enjeux du dispositif dans le hall d'exposition de la Semepa, au 4 rue Lapierre, à Aix (du lundi au vendredi de 10 h à 13 h et de 14 h à 17 h). Ceux qui ne peuvent pas se déplacer pourront déposer leurs remarques sur le registre dématérialisé mis à disposition du public à l’adresse suivante : registre-concertation-ori-aix@ampmetropole.fr.
Enfin, une permanence technique permettant d'apporter des explications et de répondre aux questions du public se tiendra les mardis et jeudis de 14 h à 17 h (sur rendez-vous aux heures ouvrables du lundi au vendredi au numéro suivant : 04 42 91 55 67).
A l’issue de cette concertation, un bilan sera soumis à l'approbation de l'assemblée délibérante, et la métropole AMP se prononcera sur la sollicitation d’une procédure de déclaration d’utilité publique.
* Ces subventions proviennent de la ville, de l’agence nationale de l’habitat (ANAH), de l’ex communauté du pays d’Aix et de la région Provence-Alpes-Côte d’Azur.
** La déclaration d'intention d'aliéner (DIA) est une formalité imposée à tout propriétaire qui souhaite vendre un bien immobilier situé sur une zone de préemption.
