Avec 1 116 000 ventes sur 12 mois en France à fin novembre dernier, et malgré un recul de 6 %, l’année 2022 est remarquable, considérée comme la deuxième meilleure depuis 20 ans, selon la Fnaim*. Pourtant, une légère inquiétude fait son chemin au regard de la lente érosion du volume de transactions depuis l’automne, la première depuis la montée en puissance qui a démarré en 2019. Dans le prolongement de cette tendance, le scenario central envisagé serait de redescendre à 1 million en 2023, au pire à 950 000, ce qui resterait une bonne année comparée aux périodes compliquées par le passé, notamment à la suite de la crise des subprimes de 2008.
Fnaim Var : l’immobilier ne connaît pas la crise
Dans ce contexte, si les prix résistent face à l’inflation, en revanche celle-ci a un impact sur le pouvoir d’achat immobilier, estimé par la Fnaim a - 6,1 % en 2022 et - 11,1% sur trois ans. Des données importantes dans la compréhension des évolutions à venir, qui devraient confirmer la tonalité générale, considérant conjointement l’augmentation des taux de crédit. Bien que toujours attractifs, ils ont néanmoins doublé sur deux ans, soit une capacité d’emprunt d’ores et déjà réduite de près de 10 %. La Fédération appelle sur ce plan les pouvoirs publics à prendre des mesures pour protégerle pouvoir d’achat des ménages.
A l’échelle du Var, la Fnaim que préside David Garavagno enregistre dans les mêmes périodes 30 348 ventes conclues, soit - 0,5 %, sur un parc de 711 445 logements (26,5 % du total régional Provence-Alpes-Côte-d’Azur). S’agissant des prix, leur évolution haussière se maintient dans le département, à + 9,6 % en un an, + 16,8 % en deux ans, + 26 % sur cinq ans, soit 4 193 euros le mètre carré en moyenne. La ville phare, Toulon, affiche toujours un niveau de prix très compétitif par rapport à l’ensemble des villes du littoral, avec 3 388 euros le mètre carré, sur la base des 4 109 ventes en 2022 (3 472 appartements, 638 maisons, sur un parc total de 93 332 logements).
Performance énergétique en première ligne
Côté marché locatif, la forte demande s’est accompagnée d’une hausse des prix de 3,1 % en 2022, soit + 8,7 % sur cinq ans, à 13,33 euros le mètre carré sur le Var. Les nouvelles dispositions nationales de diagnostic de performance énergétique (DPE), entraînant en particulier des travaux d’amélioration, d’isolation et de chauffage, sur les catégories de logements classés G, puis F, puis E, afin de lutter contre les "passoires thermiques", risquent de bouleverser le marché. D’une part en déséquilibrant le ratio offres/demandes, déjà déficitaire en offres, si une partie des logements est retirée de la location pour non-conformité, d’autre part si cela provoque des ventes massives de petits propriétaires bailleurs qui ne disposent pas des financements nécessaires pour ces mises aux nouvelles normes. La Fnaim évoque 30 % d’entre eux dans cette configuration et espère que les investisseurs locatifs prendront le relais. Cela étant, la crise énergétique rend encore plus indispensable la reprise en main de ces biens énergivores, quand bien même le bouclier tarifaire est un précieux atténuateur.
Dans notre département, au 3e trimestre 2022, sur 10 012 DPE effectués, les logements classés F et G représentaient 8,8 % (17,1 % au national). La Fnaim et sa Chambre des diagnostiqueurs immobiliers ont d’ailleurs créé un baromètre trimestriel DPE national très détaillé, se basant sur les données de l’Agence de la transition écologique (Ademe).
Selon le président David Garavagno, « nous assistons actuellement à un atterrissage en douceur du marché, sachant qu’il y a des paramètres, comme l’inflation, qui ne dépendent pas de nous. En matière de taux d’emprunt, une baisse est attendue pour fin 2023, début 2024, mais, en attendant, cette année de transition pourrait permettre de stabiliser les prix. Les professionnels que nous sommes doivent être encore plus attentifs et de bon conseil vis-à-vis des clients, sachant que la formation est le seul moyen de faire face aux évolutions et de s’adapter au contexte du moment ». Histoire de démontrer sur le terrain qu’il est plus facile de réutiliser l’avion lorsque l’atterrissage a été réussi…
* La Fnaim est la première organisation syndicale de l’immobilier en France, forte notamment de son maillage sur le territoire et de la considération de ses professionnels en tant que tiers de confiance.
