« En station, la performance énergétique devient un enjeu, il ne faut pas se rater »

TPBM : Le panorama immobilier présenté par la Chambre des notaires présente depuis deux ans un marché très dynamique, en particulier en station...

Olivier Gonnet : Le marché, à la sortie de la Covid, s'est révélé extraordinaire, hors normes. Est-ce que les Alpes attirent énormément ? Est-ce la volonté de moins partir à l'étranger, de redécouvrir des milieux préservés, de se faire plaisir régulièrement en partant le week-end, est-ce le télétravail ? Je ne connais pas précisément la réponse.

Hervé Pace : Cette dynamique est nationale. En 2021, comme en 2022, le nombre de transactions a dépassé la barre du million.

Qui achète en station ?

Hervé Pace : Il y a les investisseurs qui achètent en résidence de tourisme, plutôt dans du neuf avec une aide fiscale à la clé. Les personnes qui s'orientent vers l'immobilier traditionnel veulent se faire plaisir et constituent une grande partie de notre clientèle. Investir dans la pierre reste une sécurité, sans même être très fortuné.

Olivier Gonnet : Beaucoup sont originaires des Bouches-du-Rhône, du Var et de Vaucluse. Il y a tous les âges. Des jeunes de 30 ou 40 ans, venus au ski petits, achètent, mais ce n'est pas la majorité des acquéreurs. Il y a les quinquagénaires qui veulent profiter de moments en famille ou des retraités qui achètent pour leurs enfants et petits-enfants.

Quels sont les chiffres ?

Olivier Gonnet : Il y a une vraie appétence pour les appartements anciens. A l'échelle du département, les prix ont grimpé de presque 12 %. Les plus grosses augmentations ont été remarquées dans les stations : à Vallouise-Pelvoux (17 %), Puy-Saint-Vincent (14 %), Orcières (15 %). Il nous est arrivé de vendre des biens à 8 000 €/m². De novembre 2021 à octobre 2022, le marché a vraiment été tiré vers le haut. La hausse des prix se situe à 3 % pour les maisons anciennes dans le département. On constate aussi une forte demande de terrains à bâtir, une denrée rare. Cela induit une hausse du coût moyen des maisons anciennes sur lesquelles les gens se rapatrient.

Y a-t-il des stations plus prisées que d'autres ?

Olivier Gonnet : Dans les Hautes-Alpes, il y en a pour tous les goûts. Les biens se vendent de partout - y compris à plus faible altitude -, que ce soit aux Orres, à Risoul, Vars, Orcières, Puy-Saint-Vincent, dans les stations prestigieuses du Briançonnais, dans le Champsaur ou le Dévoluy...

Hervé Pace : Le marché le plus dynamique se trouve quand même dans les stations d'altitude, car c'est plus rassurant vu les phénomènes climatiques. D'ailleurs, c'est là qu'interviennent les gros investissements, suivis par les banques.

Justement, est-ce que le marché immobilier est impacté dans les stations qui devraient voir une dégradation importante de leur manteau neigeux à partir de 2050, comme Réallon qui anticipe cet état de fait ?

Olivier Gonnet : Réallon est magnifique quelle que soit la saison et se trouve proche du lac de Serre-Ponçon. Les gens se tournent de plus en plus vers une propriété tout au long de l'année et viennent profiter des loisirs extérieurs qu'offre la montagne. S'il y a de la neige, ils en profitent pour skier ; s'il y en a peu, ils se tournent vers les raquettes ; s'il n'y en a pas, ils optent pour la randonnée ou le VTT. Les stations ont commencé leur transition touristique ; elles ont une carte à jouer avec de la neige, avec un peu moins de neige et en toute saison.

Réallon anticipe la fin d'une économie liée à la neige

Hervé Pace : Nous restons la cour de récréation des citadins, une bouffée d'oxygène.

Malgré le contexte économique difficile, 2023 s'annonce-t-elle sur cette même tendance ?

Hervé Pace : Il n'y a pas de retournement du marché mais on commence à constater un ralentissement dû à plusieurs facteurs : l'augmentation des taux d'intérêt, ce qui peut refroidir certaines personnes ; le problème du taux d'usure avec des acquéreurs limités dans leur capacité d'emprunt, voire des refus de prêt ; l'inflation générale et l'augmentation des matériaux ; l'incertitude quant à la période économique à venir.

Olivier Gonnet : Quand tout va bien, on achète une résidence secondaire, on la revend pour prendre plus grand. Quand ça va moins bien, l'achat d'une résidence secondaire est la première chose que l'on peut imaginer sacrifier ou différer. Quand la réglementation change - on pense aux diagnostics de performance énergétique (DPE) -, un arbitrage peut s'opérer parmi les personnes qui vont vouloir soit différer leur acquisition, soit sélectionner différemment le bien qu'elles souhaitent acheter, soit vouloir revendre. Les stations sont vraiment dépendantes de cet immobilier de vacances, traditionnellement assez ancien, datant des années 1960 à 1980.

La nouvelle réglementation n'impacte que les appartements en location longue durée, pas les meublés de tourisme.

Hervé Pace : Certes, mais il se pourrait que ça change ultérieurement. Le département compte énormément de passoires thermiques et il est certain que ça va commencer à peser sur les prix. Les diagnostics estiment le coût des travaux à réaliser. Un fait pris en compte dans la négociation des prix des biens à vendre. Finalement, c'est une valeur verte des logements qui va être imposée, le prix du logement suivant la courbe du classement énergétique.

Olivier Gonnet : Ces dernières années, le DPE était considéré comme un document parmi tant d'autres ; il est devenu un élément fondamental, surtout en montagne, où il faut énormément chauffer. Les travaux préconisés, bien souvent, vous ne pouvez pas les réaliser seuls ; il faut l'accord de la copropriété pour l'isolation extérieure ou des combles, la pose de VMC hygroréglables, le changement de portes et fenêtres. D'un autre côté, on voit aussi les charges augmenter fortement, multipliées par trois et jusqu'à six, du fait du chauffage principalement. Pour un studio à 1 800 mètres d'altitude chauffé au gaz, les charges mensuelles sont passées d'une centaine d'euros à 400, 500 ou 600 €. Est-ce temporaire ? On n'en sait rien. Payer plus de charges, envisager des travaux coûteux, et en plus, peut-être, ne plus être autorisé à louer selon son étiquette énergétique, dans ce contexte, on peut avoir des gens qui souhaitent vendre leur bien. Nous n'avons pas encore observé une baisse des prix, mais cela pourrait changer si on a un afflux de vendeurs demain alors que le nombre d'acquéreurs n'augmente pas.

Cela signifie-t-il une prime aux logements neufs ?

Hervé Pace : Pour l'instant, on ne constate pas de difficulté à vendre chez les promoteurs. Les logements neufs respectent les normes les plus récentes donc ils vont être prisés, même s'ils sont plus chers. Fin 2022, pour un T3 neuf, il fallait débourser en moyenne dans le département 4 200 € le m², autour de 7 000€ au Monêtier-les-Bains, 5 000 € à Briançon, 4 200 € dans le Guillestrois/Embrunais et 3 400 € dans le Gapençais. En comparaison, pour un T3 ancien, le prix médian se situe à 2 400 € le m² à l'échelle du département, 2 300 € à Briançon, 5 600 € au Monêtier-les-Bains, 5 400 € à Montgenèvre, 2 800 € à Vallouise-Pelvoux, 2 400 € à Puy-Saint-Vincent et 5 000 € à Serre Chevalier.
Ce panorama ne reflète pas le marché qui arrive. On ne craint pas forcément un retournement de marché mais on constate tout de même un atterrissage en 2023.

Olivier Gonnet : On a quelques inquiétudes. On rencontrera les élus pour les alerter. Dans les stations, qui sont par ailleurs particulièrement impactées par la hausse du coût énergétique, il ne faudrait pas qu'il y ait un péril qui s'ajoute. Les propriétaires qui louent leurs appartements font fonctionner les stations. On regarde avec beaucoup de vigilance les premières tendances qui émergeront au premier trimestre 2023 car l'environnement économique est en train d'évoluer et il ne faudrait pas qu'un certain nombre d'investisseurs s'en trouvent découragés.

Que peuvent faire les élus ?

Hervé Pace : Ils peuvent jouer sur les taxes foncières qui ont beaucoup augmenté ces dernières années. Il faudra aussi être attentif à l'évolution de la législation car si l'interdiction est étendue aux meublés de tourisme, ça impactera brutalement les stations.

Olivier Gonnet : Une station peut encourager les propriétaires des immeubles anciens à opérer une rénovation énergétique d'ensemble. Les maires sont conscients du problème et il faut que l'on en soit les porte-parole. On pourrait imaginer pour la montagne une aide importante à la rénovation et une obligation derrière à mettre en location son logement pour avoir des lits chauds. Un certain nombre de voyants se sont allumés, il faut rester vigilant. La période a changé. La performance énergétique devient un enjeu, il ne faut pas se rater.