Aix-en-Provence : la résidence des Facultés à l’aube de son plan de sauvegarde

De l’extérieur, difficile d’imaginer l’enfer vécu par les résidents. Posée à l’orée du quartier d’Encagnane, ex-ZUP (Zone à urbaniser en priorité) aixoise devenue Quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV) dans le radar de l’Agence nationale pour la rénovation urbaine (Anru), la résidence des Facultés (25 500 m² de surface de plancher) ne présente pas les stigmates de certaines grandes copropriétés dégradées de Marseille.

Dans cette ancienne résidence étudiante, pas d’indices sauvages d’abandon symptômes d’un bidonville vertical. Juste le décor vieillissant de six barres de béton typiques de l’urbanisme fonctionnaliste et intensif en vogue dans les années 60/70. Un ensemble qui regroupait à l’origine 502 studios, 50 bureaux, 17 locaux commerciaux, un dépôt, des réserves et 353 places de stationnement (247 parkings en souterrain et 106 extérieurs).

Dérives multiples

Pourtant, l’envers du décor n’est pas glorieux. Squats, trafics, marchands de sommeil, insécurité, appartements incendiés… à moins de deux kilomètres des hôtels particuliers du quartier Mazarin, la misère habite à tous les étages de cette résidence. Les propriétaires occupants se comptent sur les doigts de la main d’un pingouin (seulement 2 % de résidents). Un demi-siècle après son inauguration, la résidence des Facultés n’héberge plus guère d’étudiants. Mais des naufragés du logement, restés à la porte du parc HLM qui vivent souvent l’enfer au quotidien.

La dérive vaut à la copropriété d’être dans la mire d’un arrêté de plan de sauvegarde depuis le 24 août 2015 (date de l’arrêté préfectoral qui crée la commission chargée de l’élaboration du plan de sauvegarde). A l’époque, une étude réalisée à l’initiative de la communauté d’agglomération du Pays d’Aix avait dressé un état des lieux sans concession : bâti dégradé, parties communes parties à vau-l’eau à cause des impayés des charges, occupants sans droit ni titre… La déroute des finances de la copropriété avait conduit le syndic de copropriété à saisir le TGI (Tribunal de grande instance) qui avait dans la foulée avait nommé un administrateur provisoire.

Huit ans plus tard, l’œuvre curative a progressé à pas comptés, engluée dans les procédures et les affres du financement.

Sacogiva et PAHM entrent dans la copropriété de la résidence des Facultés

Rembobinons. Le 20 mars 2018, trente mois après l’arrêté du préfet, la commission du plan de sauvegarde valide un premier programme de travaux d’urgence.

La Ville d’Aix mandate ses bailleurs sociaux pour prendre pied au sein de la copropriété. Dès 2018, la Sacogiva (Société anonyme de construction et de gestion immobilière de la ville d’Aix-en-Provence) et l’Office public de l’habitat (OPH) Pays d’Aix Habitat Métropole (PAHM) acquièrent des logements et des locaux (caves, garages, réserves, bureaux…) entrant derechef dans le conseil syndical. Ce travail de maîtrise foncière leur vaut de détenir aujourd’hui 340 lots de la copropriété, soit 38 % des tantièmes (la Sacogiva détient 130 studios, 73 parkings, 14 réserves/caves et 19 cellules bureaux).

En septembre 2018, la copropriété retient un groupement de maîtres d’œuvre pour élaborer le projet de rénovation urbaine.

CDC Habitat social en renfort

En novembre 2019, CDC Habitat social est appelé en renfort. Le bailleur de la Caisse des dépôts (CDC) signe avec la Métropole Aix-Marseille Provence (AMP) un avenant à la convention de portage immobilier et foncier sur les copropriétés dégradées, qui concernait jusque-là les seules copros marseillaises. Au terme de cette convention triennale d’urgence, CDC Habitat social se voit fixer l’objectif d’acquérir 44 studios par voie amiable afin de permettre le lancement des travaux de mise aux normes incendie.

Parallèlement, la Métropole délègue le droit de préemption urbain renforcé à Pays d’Aix Territoires. Un transfert qui permet à la Société publique locale d’aménagement (SPLA), via le suivi des Déclarations d’intention d’aliéner (DIA)*, d’acquérir divers lots pour déployer les travaux de sécurité incendie.

En juillet 2022, cette convention a fait l’objet d’un deuxième avenant prorogeant le mandat de CDC Habitat social jusqu’au 31 décembre 2023.

Alors que le travail de maîtrise foncière est engagé, le lancement des travaux attend que propriétaires et partenaires publics s’accordent sur les contours du plan.

NPNRU d’Encagnane

Le 4 février 2019, première avancée : le pilotage du plan est inscrit dans la concession de la SPLA Pays d’Aix Territoires pour le projet de renouvellement urbain d’Encagnane (Nouveau Programme national de renouvellement urbain - NPNRU).

Simultanément, le projet de rénovation lourde est ficelé avec son plan de financement. Une convention de préfinancement est élaborée avec Procivis afin de soulager les propriétaires privés. Le détail de la cure de jouvence est validé par l’assemblée générale de copropriété le 5 décembre 2019. Ce feu vert indispensable doit permettre de lancer les appels de fonds correspondants.

En 2020, des premiers travaux de sécurisation d’urgence sont réalisés par la copropriété suite aux demandes du Service départemental d’incendie et de secours (Sdis).

Ne reste plus qu’à déposer les demandes d’autorisation administrative pour engager l’œuvre régénératrice. Mais la machine se grippe. Le conseil syndical fait un pas de côté. Les copropriétaires souhaitent notamment amender le programme de travaux pourtant validé par les partenaires publics. Ils réclament le maintien du stationnement des véhicules à l’intérieur de la cour centrale de la résidence. La requête se heurte au veto du Sdis qui pointe les enjeux de sécurité incendie.

Cet imbroglio fait sortir du jeu Procivis, la coopérative ne pouvant s’engager au-delà de l’année 2022.

Le plan de sauvegarde (enfin) en orbite

Le 7 avril 2022, une nouvelle assemblée générale de copropriété valide le programme de travaux et le plan de financement ajusté, au regard notamment du nouveau contexte économique et de l’intégration des dépenses d’acquisition foncière. Le devis du projet se monte à 12,36 M€ TTC. Une dépense que les copropriétaires ne prendront en charge qu’à hauteur de 15 % (1,91 M€), l’essentiel de l’investissement étant apporté par l’Agence nationale de l’habitat (Anah), les collectivités et la Caisse des dépôts (cf. encadré).

En juin 2022, alléluia ! Le permis de construire est enfin déposé.

Le 12 octobre 2022, la commission du plan de sauvegarde donne enfin le top départ de la cure de jouvence en validant les principes de la convention et le plan de financement. Un sésame suivi du vote de la convention officielle par les collectivités (Ville d’Aix, Métropole AMP, Région Paca, conseil départemental des Bouches-du-Rhône), l’Anah, la Caisse des dépôts et CDC Habitat social).

Permis de louer

Ce 20 janvier 2023, la Ville d’Aix a étoffé l’arsenal préventif en votant, par délégation de la Métropole AMP, le permis de louer sur le périmètre exclusif de la résidence à compter du 1^er octobre prochain. Ce régime d’autorisation préalable, défini par le Code de la construction et de l’habitation, conditionne la conclusion d’un contrat de location à l’obtention d’une autorisation préalable. Les propriétaires contrevenants sont passibles d’une amende pouvant aller de 5 000 à 15 000 €. Un bâton qui devrait permettre d’organiser l’exode non pas des habitants… mais des marchands de sommeil.

* La Déclaration d’intention d’aliéner (DIA) est une formalité imposée à tout propriétaire qui souhaite vendre un bien immobilier situé sur une zone de préemption. Elle est destinée à informer avant la vente le titulaire du droit de préemption afin qu’il puisse faire valoir son droit de priorité pour l’acquisition du bien.