Six mois après le changement de gouvernance, les administrateurs de l’office 13 Habitat (33 000 logements) ont voté à l’unanimité le 22 mars le nouveau plan stratégique du patrimoine (PSP) de l’organisme. Malgré le contexte économique tendu marqué par l’inflation et la hausse du taux du livret A qui a contraint le bailleur départemental à augmenter ses loyers de 3,6 % en 2023, ses dirigeants n’entendent pas réduire la voilure. « Avec cette nouvelle feuille de route adoptée avant l’échéance du précédent PSP, on remet les compteurs à zéro. D’ici 2040, nous ambitionnons d’investir 4 milliards d’euros dans les travaux de rénovation et de construction neuve », affirme Nora Preziosi, sa présidente élue le 5 octobre 2022 à la suite de Lionel Royer-Perreaut. La conseillère départementale assume la hausse des loyers : « Budgétairement, 13 Habitat était en danger si on ne faisait rien. Cette hausse légère conforme à l’indice national de référence des loyers (IRL) va nous permettre de reconstituer nos fonds propres et de continuer à investir ».
« Pour 60 % des locataires, cette hausse sera absorbée par la hausse de 3,5 % de l’APL (aide personnalisée au logement) intervenue en juillet 2022 », relativise Jean-Louis Ervoes, son directeur général.
Nora Preziosi, première femme à la présidence de 13 Habitat
L’Oph va actionner d’autres leviers pour financer sa stratégie de développement. « On puisera dans nos réserves financières qui se montent à 75 millions d’euros », explique le directeur. L’organisme compte par ailleurs intensifier la politique de vente de son patrimoine avec un objectif de 150 cessions annuelles à partir de 2029. En interne, le directeur traque les pistes d’économie en misant sur la baisse de l’absentéisme « qui coûte 6 millions d’euros par an » à l’office.
Enfin, l’organisme espère bénéficier des dégrèvements de taxe foncière sur les propriétés bâties, une optimisation fiscale dont le montant pourrait atteindre jusqu’à 17 millions d’euros par an.
20 000 logements de 13 Habitat seront rénovés d’ici 2040
Alors ques la flambée des coûts de l’énergie impacte de plein fouet les quittances de charges de ses 75 000 locataires, le bailleur départemental va mettre le paquet sur la réhabilitation et la rénovation énergétique de son patrimoine : « 60 % de notre parc, soit 20 000 de nos 33 000 logements, bénéficieront de travaux de maintenance et d’amélioration de sa performance thermique », précise Nora Preziosi. Montant de l’effort ? 2,4 milliards sur 18 ans, « le temps nécessaire pour réaliser la totalité de la mise aux normes de ce patrimoine qui a cinquante ans de moyenne d’âge », indique Jean-Louis Ervoes.
Cette année, cette cure de jouvence devrait se traduire par le lancement d’une vingtaine d’opérations représentant 4 832 logements. En 2024 et 2025, l’effort se poursuivra avec 32 opérations pour 3 541 logements. Les chantiers les plus notables auront pour décor plusieurs ensembles de l’office :
- la cité Notre-Dame-des-Marins à Martigues, un ensemble de 728 logements des années 70 bénéficiera d’une rénovation lourde dont le devis est estimé à 30 millions d’euros. Les premiers travaux d’urgence portant sur les canalisations d’eau et l’éclairage des parties communes seront engagés fin 2023 ;
- La cité Val Plan, ensemble de 745 logements des années 60 situé dans le 13e arrondissement de Marseille, aura droit à un grand chantier de rénovation énergétique à partir de 2024. « On va notamment remplacer le vieux système de chauffage "Plafotherm" qui dysfonctionne », explique Frédéric Mignon, directeur du patrimoine de 13 Habitat. Ce lifting appelé à durer trois ans représente un coût de 40 millions d’euros.
- La cité des Flamants (14e) va poursuivre son vaste plan de régénération engagé sous les auspices de l’Anru au début des années 2000. Après la démolition des bâtiments A2 et A4, l’office lancera cette année les travaux de rénovation de deux autres barres (A1 et A3) de cet ensemble des années 70. Ces deux immeubles seront enveloppés d’une seconde peau permettant l’installation de balcons et de protections solaires. Cette intervention externe s’accompagnera de la restructuration de 74 logements à l’horizon 2026. Montant du devis : 14 millions d’euros.
- La cité Louis Pasquet à Berre l’Etang aura droit elle aussi à un lifting. Les 147 pavillons en bande de cet ensemble des années 1930 bénéficieront de travaux d’amélioration de leur performance énergétique (passage de l’étiquette F à D). Le chantier qui devrait démarrer en 2025 pour deux ans représente un coût de 8 millions d’euros.
Un écoquartier de 239 logements sur les rives de l’étang de Berre
Produire 400 logements neufs par an dès 2026
Après trois années d’accalmie, 13 Habitat va relancer la construction neuve. Une ambition assortie d’une enveloppe de crédits de 1,6 milliard d’euros d’ici 2040. « On souhaite produire 400 logements neufs par an à compter de 2026, en rééquilibrant le ratio entre la maîtrise d’ouvrage directe et la Vefa », précise Jean-Louis Ervoes. D’ici là, l’office consacrera ses moyens à la mise en oeuvre des projets de renouvellement urbain. « Nous sommes engagés dans une dizaine d’opérations du NPNRU à Marseille et dans le département avec plus d’un millier de démolitions-reconstructions », indique la présidente. Ces opérations de chirurgie lourde budgétivores dans la mire de l’Anru devront relever un défi aussi redoutable que l’enjeu des moyens : celui du relogement. « A Campagne Lévêque (15e), cité de 804 logements répartis sur quatre bâtiments, les travaux lourds impliqueront de reloger près de 600 ménages, avec des opérations tiroirs », explique le directeur.
